상업용 부동산 용어사전 — 핵심 투자 용어 정리

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수익성 지표.

Yield & Returns

표면수익률Gross Yield: 연간 총 임대수입을 매매가로 나눈 단순 수익률입니다. (연 임대료 / 매매가) × 100으로 계산합니다. 운영비와 공실을 반영하지 않기 때문에 실제 수익률보다 항상 높게 나옵니다. 매물 비교 시 1차 필터로 활용하되, 투자 결정은 NOI 기준 수익률로 판단해야 합니다.
NOINet Operating Income · 순영업소득: 연간 총 임대수입에서 운영비(관리비, 수선비, 보험료 등)와 공실 손실을 차감한 금액입니다. 대출이자와 소득세는 포함하지 않습니다. 건물이 실제로 벌어들이는 순수한 영업 수익을 뜻하며, Cap Rate 계산의 기초가 됩니다.
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Cap RateCapitalization Rate · 자본환원율: NOI / 매매가 × 100으로 계산하는 수익률 지표입니다. 운영비를 반영하기 때문에 표면수익률보다 정확하며, 서로 다른 건물의 투자 가치를 비교할 때 가장 널리 사용됩니다. Cap Rate가 높을수록 투자 대비 수익이 높다는 뜻이지만, 그만큼 리스크가 클 수 있습니다.
공실률Vacancy Rate: 전체 임대 가능 면적 중 비어 있는 면적의 비율입니다. 공실률이 높으면 실제 수익이 표면수익률보다 크게 떨어집니다. 상업용 부동산에서는 통상 5~10% 수준의 공실 리스크를 감안하고 수익률을 계산하는 것이 일반적입니다.

02/

대출.

Financing

LTVLoan to Value · 담보인정비율: 담보물건의 가치 대비 대출금액의 비율입니다. 대출금액 / 담보가치 × 100으로 계산합니다. 상업용 부동산은 일반적으로 LTV 50~80% 범위에서 대출이 이루어지며, 금융기관과 물건의 조건에 따라 차이가 있습니다.
RTIRent to Interest · 임대수익비율: 연간 임대소득 / 연간 대출이자로 계산하는 지표입니다. 임대 수입으로 대출이자를 얼마나 감당할 수 있는지를 나타냅니다. 대부분의 은행이 내부 심사 기준으로 RTI를 검토하며, 일반적으로 은행은 1.5 이상, 보험사는 1.3 이상을 요구합니다. RTI가 기준에 미달하면 대출 한도가 줄거나 승인이 어려울 수 있습니다.
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DSRDebt Service Ratio · 총부채원리금상환비율: 차주의 연간 소득 대비 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부 등 모든 부채가 포함됩니다. 개인 명의 상업용 부동산 대출 시에도 DSR 규제가 적용될 수 있습니다.
만기일시상환Bullet Repayment: 대출 기간 동안 이자만 납부하고, 만기일에 원금을 한꺼번에 상환하는 방식입니다. 월 부담이 가장 적지만 총 이자 부담은 가장 큽니다. 상업용 부동산 대출에서 가장 흔하게 사용되는 상환 방식입니다.
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원리금균등상환Equal Installment: 매달 동일한 금액(원금 + 이자)을 상환하는 방식입니다. 초기에는 이자 비중이 크고 후반으로 갈수록 원금 비중이 커집니다. 매월 상환액이 일정해서 자금 계획을 세우기 쉽습니다.

03/

세금.

Taxes

취득세Acquisition Tax: 부동산을 취득할 때 납부하는 지방세입니다. 상업용 부동산의 취득세율은 4.6%(취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%)입니다. 주택의 경우 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다.
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건물분 부가가치세Building VAT: 상업용 건물을 매매할 때 건물 가격에 대해 부과되는 10%의 부가가치세입니다. 토지에는 부가세가 없으므로 건물과 토지 가격을 분리(안분)해야 합니다. 일반적으로 기준시가 비율로 안분하며, 포괄양도양수 계약을 체결하면 부가세 부담 없이 거래할 수 있습니다.
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재산세Property Tax: 매년 6월 1일 기준으로 부동산 소유자에게 부과되는 보유세입니다. 건물분 재산세와 토지분 재산세로 나뉘며, 7월과 9월에 각각 납부합니다. 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산출합니다.
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종합부동산세종부세 · Comprehensive Real Estate Tax: 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 경우에 부과되는 국세입니다. 상업용 건물의 부속 토지는 종합합산과세 대상으로, 공시가격 합산액이 5억 원을 초과하면 종부세가 부과됩니다. 12월에 납부합니다.
양도소득세Capital Gains Tax: 부동산을 매도할 때 발생한 양도차익(매도가 - 취득가 - 필요경비)에 대해 부과되는 세금입니다. 보유기간이 길수록 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있으며, 법인의 경우 별도의 양도세가 아닌 법인세로 과세됩니다.
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필요경비Deductible Expenses: 양도소득세 계산 시 양도차익에서 공제되는 비용입니다. 취득 시 납부한 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 보유 기간 중 지출한 자본적 지출(증축, 리모델링 등)이 포함됩니다. 영수증과 증빙을 보관해야 인정받을 수 있습니다.
장기보유특별공제Long-term Holding Deduction: 부동산을 3년 이상 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제하는 제도입니다. 상업용 부동산은 보유기간에 따라 연 2%씩, 최대 15년 보유 시 30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택의 경우 보유·거주기간 합산으로 최대 80%까지 공제됩니다.

04/

가격 기준.

Valuation

공시지가공시가격 · Official Land Price: 정부가 매년 공시하는 토지의 단위면적당 가격입니다. 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금 산정의 기초가 됩니다. 실거래가와는 차이가 있으며, 통상 시세의 60~80% 수준으로 형성됩니다.
기준시가Standard Market Price: 국세청이 매년 고시하는 건물의 가격입니다. 건물분 부가세 안분 계산, 상속·증여세 산정 등에 사용됩니다. 토지의 기준시가는 개별공시지가이며, 건물의 기준시가는 국세청 기준시가를 적용합니다.
감정평가액Appraisal Value: 감정평가사가 현장 조사와 시장 분석을 통해 산정한 부동산의 가치입니다. 은행 대출 시 담보가치 산정, 경매, 보상, 법원 감정 등에서 활용됩니다. 실거래가, 공시지가와는 별개의 독립적인 가격 기준입니다.
안분Apportionment: 하나의 매매가를 토지와 건물로 나누는 것을 말합니다. 상업용 부동산 매매 시 건물분 부가세 계산, 감가상각비 산정 등에 필요합니다. 일반적으로 기준시가 비율로 안분하며, 감정평가를 통한 안분도 가능합니다.
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05/

거래.

Transactions

포괄양도양수Comprehensive Transfer: 사업체의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 거래 방식입니다. 상업용 부동산에서 포괄양도양수 계약을 체결하면 건물분 부가가치세를 별도로 주고받지 않아도 됩니다. 매도자가 사업자이고 매수자가 사업자등록을 해야 하는 등 요건이 있습니다.
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임대차 승계Lease Succession: 건물 매매 시 기존 임대차 계약이 매수인에게 그대로 이전되는 것을 말합니다. 상가건물임대차보호법에 의해 임차인의 계약갱신요구권 등이 보호되므로, 매수 전 기존 임대차 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
레버리지Leverage: 타인 자본(대출)을 활용하여 투자 수익률을 높이는 전략입니다. 대출 이자율보다 투자 수익률이 높으면 레버리지 효과로 자기자본 수익률이 올라갑니다. 반대로 수익률이 이자율보다 낮으면 역레버리지가 발생해 손실이 확대됩니다.